批地建房时需注意部分政策限制，并非所有优惠都能适用。
批地建房可能无法享受土地出让金返还、划拨土地转让免交出让金（特定情况除外）、土地增值税免征（不符合条件时）等政策。

1. 若批地建房的土地性质为划拨且转让不符合政府特批例外：则不能享受“划拨土地转让免交土地出让金”政策，需按规定补交出让金或上缴土地收益。
2. 若批地建房涉及土地出让且不符合禁止返还例外：则不能享受“土地出让金返还”政策，政府不得以任何形式返还出让金。
3. 若批地建房的土地转让增值额超扣除项目20%（非普通住宅）或非国家建设征收：则不能享受“土地增值税免征”政策，需依法缴纳土地增值税。
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批地建房不能享受相关政策时，可能伴随法律风险。
1. 经济损失风险：例如，某企业批地建房后转让划拨土地（未获特批），因不能享受免交出让金政策，需补交500万元出让金及100万元罚款；某开发商批地建房时接受政府2000万元出让金返还，被查处后需退回返还资金并缴纳500万元罚款。
2. 交易无效风险：例如，某个人批地建房后转让划拨土地（无特批），因不能享受免交出让金政策且未补交，导致转让合同被认定无效，无法完成产权过户，造成交易失败。
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针对批地建房不能享受的政策，可依据相关法律法规进行具体分析。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年）第四十条，划拨土地上的房屋转让原则上需办理出让手续并缴纳出让金，仅在政府特批不办理出让手续时例外——若批地建房的划拨土地转让不符合特批条件，则无法享受免交出让金政策。

依据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）“禁止以任何形式返还土地出让金”的规定，批地建房若涉及土地出让，无论何种情形均不能享受出让金返还政策。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2011年修订版）第八条，仅普通住宅增值额未超20%或国家建设征收的房地产可免征土地增值税——若批地建房的土地转让不符合上述条件，则无法享受免征政策。
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批地建房不能享受政策的情形中，存在特殊情况或例外需注意。
1. 政府特批划拨土地转让例外：若批地建房的划拨土地转让经有批准权的政府决定不办理出让手续，则可享受“免交土地出让金”政策（需上缴土地收益），此时原本不能享受的政策变为可适用，需按规定完成收益上缴。
2. 重大公共利益项目的土地出让例外：尽管政策禁止出让金返还，但部分地区对重大公共利益项目（如公益医院、学校）可能存在变通做法（需严格符合公共利益定义），此时批地建房若属于此类项目，可能变相享受“出让金减免”（非直接返还），但需经上级政府备案确认，否则仍不能享受。
3. 国家建设征收的土地增值税例外：若批地建房的土地因国家建设需要被依法征收，则可享受“土地增值税免征”政策，原本不符合免征条件的情形因征收行为变为可适用，需提供国家建设征收的正式文件。

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